Khi khu vực đô thị vùng TP.HCM mở rộng, bất động sản thường không tăng đồng loạt, mà tăng theo điểm rơi hạ tầng và khả năng hấp thụ của nhu cầu thật. Trong bối cảnh đó, Bình Dương được xem như là khu vực bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nhờ đông lực “siêu đô thị” và liên kết vùng đang tạo lực kéo trực tiếp lên giá trị đất đai, nhà ở, thương mại dịch vụ.
Bối cảnh: Khi “Biên đô thị” dịch chuyển, giá trị không còn đứng yên
Khi việc sát nhập vào khu vực đô thị mở rộng, “trung tâm” không còn là điểm đến duy nhất của người dân và dòng tiền. Áp lực giá cao, quỹ đất hạn chế và mật độ ngày càng dày khiến nhiều người bắt đầu dịch chuyển sang các khu vực lân cận để tìm một phương án cân bằng hơn giữa chi phí, thời gian di chuyển, chất lượng sống. Lúc này, tiêu chí chọn nhà cũng thay đổi theo hướng thực tế: ưu tiên nơi đi làm và đi học thuận tiện, tiện ích có sẵn (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại), và mức tài chính vừa sức để có thể vào ở sớm, ổn định cuộc sống.
Vì vậy, những khu vực gần TP.HCM và đã phát triển ổn định thường được quan tâm mạnh hơn. Lý do nằm ở “độ chắc” của khu vực: đường sá đã hình thành, cộng đồng cư dân đã có, nhu cầu mua và thuê có thật, nên người mua không phải chờ hạ tầng hay chờ đô thị về sau. Nói cách khác, đây là nhóm thị trường đáp ứng đúng nhu cầu mua để ở và mua để sử dụng ngay, đồng thời vẫn giữ được dư địa tăng giá theo nhịp hoàn thiện kết nối vùng, thay vì phụ thuộc vào kỳ vọng xa.
Chất xúc tác: hạ tầng liên vùng chuyển từ “kỳ vọng” sang “tiến độ”
Một chu kỳ tăng giá bền vững hiếm khi bắt đầu từ lời đồn; nó chỉ thật sự hình thành khi hạ tầng được triển khai rõ ràng và có tiến độ cụ thể. Khi các dự án lớn như Vành đai 3 (mục tiêu thông xe toàn tuyến 2026), mở rộng quốc lộ 13, nâng cấp ĐT743 và kế hoạch metro kết nối TP.HCM - Thủ Dầu Một cùng được thúc đẩy, thị trường sẽ nhìn thấy một thay đổi rất “thật”: thời gian di chuyển giảm, kết nối vùng mượt hơn. Từ đó, dân cư có xu hướng dịch chuyển về các khu vực tiện đi lại, dịch vụ thương mại phát triển theo dòng người, nhu cầu ở và nhu cầu khai thác tăng lên. Khi nhu cầu tăng bền, mặt bằng giá thường được nâng dần theo “nền”, thay vì tăng theo sóng ngắn.
Các dự án hạ tầng lớn (vành đai 3) Nguồn VNEXPRESS
Tín hiệu thị trường: thanh khoản và nhịp tăng giá đang “mở chu kỳ”
Một điểm đáng chú ý, chu kỳ mới chỉ thực sự hình thành khi nhu cầu thật hấp thụ được sản phẩm, tạo thanh khoản và thiết lập mặt bằng giá mới. Giai đoạn này thường xuất hiện các dấu hiệu đặc trưng: giao dịch tập trung vào sản phẩm có pháp lý rõ, vị trí thuận lợi và khả năng sử dụng và khai thác cụ thể; thị trường chọn lọc mạnh khiến không phải nguồn cung nào cũng được hấp thụ; và giá tăng theo nhịp vừa phải nhưng đều, bám theo tiến độ hạ tầng và lực cầu thực. Khi giá đi lên mà thanh khoản vẫn duy trì, đó là dấu hiệu thị trường đang bước vào pha “thiết lập mặt bằng”, ổn định hơn và ít phụ thuộc vào tâm lý đám đông.
Phát triển đô thị theo TOD: Hạ tầng dẫn dắt giá trị bất động sản
Bên cạnh đó, định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD cũng đang từng bước được lồng ghép vào công tác quy hoạch và đầu tư hạ tầng tại Bình Dương. Theo định hướng này, các khu đô thị, khu nhà ở và tổ hợp thương mại dịch vụ được bố trí tập trung quanh các tuyến giao thông công cộng khối lượng lớn như metro cùng các trục vành đai và cao tốc, qua đó nâng cao khả năng kết nối, giảm áp lực sử dụng phương tiện cá nhân và tối ưu hiệu quả khai thác quỹ đất đô thị. Thực tế cho thấy, phát triển đô thị theo TOD không chỉ góp phần hình thành các trung tâm đô thị nén với chức năng đa dạng, mà còn tạo ra mặt bằng giá mới cho bất động sản dọc theo các hành lang hạ tầng, đặc biệt tại những khu vực đóng vai trò đầu mối kết nối vùng và liên vùng.
Bình Dương bước vào chu kỳ tăng giá mới không phải vì “sốt”, mà vì hội tụ đúng ba điều kiện nền tảng: khu vực đô thị vùng mở rộng làm thay đổi vai trò khu vực; hạ tầng liên kết vào guồng giúp rút ngắn khoảng cách và tăng luồng dịch chuyển; và nền đô thị sẵn có đủ sức hấp thụ nhu cầu thật để tạo thanh khoản. Trong giai đoạn thị trường chọn lọc, dòng tiền không tìm nơi rẻ nhất mà tìm nơi nhìn thấy rõ “đường đi” của giá trị: hạ tầng hoàn thiện kéo dịch chuyển dân cư, hoạt động, nhu cầu sử dụng tăng lên, thanh khoản cải thiện và cuối cùng là tái định vị lại giá mặt bằng.
Sau đây là bảng tóm tắt:
Nguồn: Báo tuổi trẻ
.png)
