Báo cáo cập nhật triển vọng ngành bất động sản dân cư giai đoạn 2025 - 2026 cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang dần khởi sắc rõ nét sau thời gian dài điều chỉnh. Khu vực phía Nam, đặc biệt là TP.HCM cùng các đô thị vệ tinh mới sau sáp nhập, nổi lên như trung tâm tăng trưởng chủ lực của thị trường.
Nguồn cung và giá bán đồng loạt tăng, thị trường bước vào giai đoạn phục hồi chọn lọc
Năm 2025 đánh dấu sự trở lại rõ rệt của nguồn cung căn hộ khi nhiều vướng mắc pháp lý tồn tại trong thời gian dài từng bước được tháo gỡ. Tại TP.HCM (sau sáp nhập), nguồn cung căn hộ tăng mạnh, đạt khoảng 22.000 căn, mức tăng vượt trội so với diễn biến khá thận trọng tại Hà Nội.
Cùng với sự gia tăng nguồn cung, mặt bằng giá bán tiếp tục xu hướng đi lên, phản ánh lực cầu đang cải thiện. Giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 46% so với cùng kỳ, trong khi tại TP.HCM đạt khoảng 90 triệu đồng/m², tăng 25%. Đáng chú ý, mức tăng giá tại TP.HCM được thị trường hấp thụ tương đối tốt nhờ sự bổ sung nguồn cung ở các khu vực có giá phù hợp hơn như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), nơi giá bán phổ biến trong khoảng 35-45 triệu đồng/m², đáp ứng nhu cầu ở thực.
Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán mới duy trì ở mức cao, khoảng 70-80%, cho thấy niềm tin của người mua đang dần quay trở lại, dù mặt bằng giá đã thiết lập những ngưỡng mới.
(Nguồn: CBRE, One Mount Group, TPS Research).
Dự báo năm 2026: Phía Nam tiếp tục là khu vực sôi động với nhiều dự án cao cấp quy mô lớn
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản phía Nam được dự báo tiếp tục duy trì trạng thái sôi động. Riêng TP.HCM, tổng nguồn cung căn hộ có thể đạt khoảng 25.500 căn, tăng 16% so với năm trước. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ các dự án cao cấp, quy mô lớn tập trung tại khu vực TP.HCM cũ, với sự hiện diện của nhiều đại đô thị và khu phức hợp hiện đại.
Việc nguồn cung mới nghiêng về phân khúc trung và cao cấp được dự báo sẽ đẩy mặt bằng giá mở bán trung bình tại TP.HCM tăng khoảng 10% trong năm 2026, cao hơn mức tăng dự kiến tại Hà Nội, khoảng 5%. Xu hướng này được hỗ trợ bởi tiến độ đầu tư hạ tầng đô thị đang được đẩy nhanh, bao gồm hệ thống metro, các tuyến vành đai và những nút giao trọng điểm, góp phần củng cố cả nhu cầu lẫn giá trị bất động sản.
Tháo gỡ nút thắt pháp lý: Đòn bẩy quan trọng thúc đẩy cung - cầu
Một yếu tố then chốt thúc đẩy quá trình phục hồi là việc hoàn thiện và triển khai đồng bộ khung pháp lý mới. Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở (sửa đổi) cùng các nghị quyết thí điểm tại TP.HCM như Nghị quyết 171 đã giúp khai thông nhiều dự án bất động sản bị ách tắc.
Không chỉ góp phần tăng nguồn cung, các cải cách này còn hỗ trợ chủ đầu tư cải thiện dòng tiền, gia tăng ưu đãi bán hàng, đồng thời thúc đẩy thanh khoản trên thị trường thứ cấp khi nhiều dự án vướng mắc pháp lý kéo dài bắt đầu được xem xét giải quyết. Điều này tạo hiệu ứng tích cực lan tỏa trên toàn bộ chuỗi giá trị của ngành.
(Nguồn: Bộ Xây dựng, TPS Research).
Lãi suất thấp và chính sách bán hàng linh hoạt tạo tiền đề cho chu kỳ tăng trưởng mới
Mặt bằng lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện duy trì quanh mức 7-8%, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022-2023, tạo điều kiện thuận lợi để kích hoạt lại nhu cầu ở thực và phân khúc trung - cao cấp.
Cùng với đó, tín dụng bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng tích cực trong năm 2025, cùng với các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu, ưu đãi phí và các dịch vụ đi kèm, giúp thị trường hấp thụ lượng cung mới hiệu quả mà không gây ra tình trạng dư thừa nguồn cung.
(Nguồn: Fiinpro-X, SBV, TPS).
Cẩn trọng với rủi ro chu kỳ nhưng triển vọng trung hạn vẫn tích cực
Dù triển vọng chung được đánh giá khả quan, bất động sản vẫn là ngành có tính chu kỳ cao. Một số rủi ro cần theo dõi trong giai đoạn tới bao gồm mặt bằng giá cao tại các dự án cao cấp, khả năng biến động lãi suất trước áp lực tỷ giá, cũng như tiến độ tháo gỡ pháp lý có thể chưa đồng đều giữa các địa phương.
Tuy vậy, với nền tảng pháp lý ngày càng hoàn thiện, hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư và chính sách vĩ mô theo hướng hỗ trợ tăng trưởng, thị trường bất động sản dân cư được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn phục hồi bền vững hơn, trong đó khu vực phía Nam tiếp tục giữ vai trò đầu tàu dẫn dắt.
Sau đây là bảng tóm tắt:
Nguồn Vietnambiz.
