Thị trường bất động sản đang sôi động tại các khu vực vệ tinh quanh TP.HCM, đặc biệt là các tỉnh cũ trước sáp nhập. Trong đó, Bình Dương cũ nổi bật với mức độ quan tâm cao nhất, theo sau là Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An, hình thành vành đai phát triển năng động quanh TP.HCM.

Lượt tìm kiếm bất động sản tăng mạnh tại Bình Dương (cũ)

Theo báo cáo quý 3/2025 của Batdongsan.com.vn, Bình Dương (cũ), nhất là khu Đông Bắc TP.HCM, được xem như “ngôi sao mới” của thị trường miền Nam. Lượng tìm kiếm tại khu vực này tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm trước, chiếm khoảng 5% tổng mức quan tâm của nhà đầu tư tại Hà Nội. Đà tăng trưởng mạnh bắt nguồn từ quá trình sáp nhập Bình Dương vào TP.HCM.

Tại miền Nam, bất động sản tập trung sôi động ở các vùng vệ tinh quanh TP.HCM trước khi sáp nhập. Bốn tỉnh cũ gồm Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An chiếm đến 84% tổng mức quan tâm toàn khu vực (ngoài TP.HCM). Bình Dương dẫn đầu với chỉ số 100, tiếp đến là Đồng Nai (38), Bà Rịa - Vũng Tàu (34) và Long An (28). Sự gia tăng này phản ánh dòng tiền dịch chuyển khỏi trung tâm TP.HCM, hướng về các khu vực có hạ tầng giao thông đồng bộ, quỹ đất rộng và dư địa tăng giá lớn.

Nguồn Batdongsan.com.vn.

So với đầu năm, mức độ quan tâm tại Bình Dương tăng 165%, bỏ xa các địa phương khác. Đồng Nai ghi nhận tăng 89%, Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 98%, còn Long An đạt 88%. Xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư về các thị trường vệ tinh phản ánh rõ sự thay đổi trong chiến lược và định hướng của nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản vệ tinh sôi động

Trước xu hướng gia tăng quan tâm đến bất động sản khu vực phía Nam, chuyên gia nhận định trong hai năm qua, giá nhà tại Hà Nội đã tăng từ 80 đến 100%. Trong khi đó, TP.HCM mới chỉ bắt đầu bước vào giai đoạn đầu của chu kỳ tăng trưởng mới, đặc biệt là các khu vực vừa sáp nhập có nhiều tiềm năng tăng giá.

Thị trường bất động sản phía Nam gần đây chứng kiến dòng tiền từ Hà Nội chuyển dịch mạnh mẽ, tập trung vào các dự án gần hạ tầng trọng điểm. Làn sóng tìm kiếm bất động sản TP.HCM từ phía nhà đầu tư miền Bắc đạt đỉnh sau 6 năm, báo hiệu chu kỳ phát triển sôi động mới cho thị trường địa ốc khu vực phía Nam.

Theo thống kê, cứ 10 người tìm kiếm bất động sản thì có 2 người quan tâm đến TP.HCM - con số cao nhất kể từ năm 2019, thời điểm thị trường trải qua các cơn sốt chung cư và đất nền. Trong đó, Bình Dương (cũ) và khu vực Đông Bắc TP.HCM nổi lên như những điểm sáng trên thị trường.

Người mua dịch chuyển nhu cầu từ lõi trung tâm ra vùng sát cạnh

Chuyên gia từ CBRE Việt Nam nhận định, sự phát triển của hạ tầng giao thông đang tạo ra động lực mạnh mẽ thúc đẩy xu hướng giãn dân. Hiện nay, người mua nhà có xu hướng chuyển dịch nhu cầu từ khu vực lõi trung tâm ra các vùng lân cận, nhằm tận dụng cơ hội tăng giá trong các khu vực mới phát triển.

Trong thời gian gần đây, với sự đầu tư bài bản về hạ tầng cùng xu hướng giãn dân, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM (cũ), Bình Dương (cũ) và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) đã tăng từ 14% đến 29% trong vòng một năm. Đà tăng giá này được dự báo sẽ tiếp tục khi các công trình hạ tầng hoàn thiện và đi vào sử dụng.

Xu hướng của thị trường đang dịch chuyển về các đô thị vệ tinh trước đây của TP.HCM, hướng đến các khu vực có hạ tầng giao thông ngày càng hoàn chỉnh. Nguồn Znews.

TP.HCM hướng đến “siêu đô thị” đa trung tâm hậu sáp nhập

Chuyên gia từ CBRE nhấn mạnh rằng quy hoạch, hạ tầng giao thông và bảng giá đất mới là những yếu tố then chốt tác động trực tiếp đến giá nhà ở. Trong đó, hệ thống hạ tầng kết nối giữ vai trò quan trọng trong việc định hướng sự phát triển đô thị, thúc đẩy quá trình giãn dân, đồng thời làm tăng nhu cầu ở thực và kỳ vọng tăng giá của người mua.

Hiện nay, nguồn cung bất động sản tập trung chủ yếu dọc theo các tuyến giao thông chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến metro, phản ánh rõ xu hướng giãn dân cùng với sự hình thành ngày càng rõ nét của các đô thị vệ tinh.

Mặt khác, mức giá đất và chi phí phát triển cao cùng những rào cản pháp lý khiến giá nhà chưa có dấu hiệu giảm, trong khi nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. Người mua hiện ưu tiên lựa chọn những dự án mới có vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và tiềm năng tăng giá nhờ sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng.

Hạ tầng phát triển khiến các dự án vùng ven hút khách. Nguồn Báo Đầu Tư.

Lịch sử thị trường cũng minh chứng vai trò đòn bẩy của các tuyến hạ tầng trọng điểm đối với giá bất động sản. Ví dụ, trục Xa lộ Hà Nội cùng tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên từng giúp giá căn hộ tăng từ 50% đến 70% trong vòng 4-5 năm, với một số dự án ghi nhận mức tăng gần 150%. Trong thời gian tới, dự án mở rộng Quốc lộ 13 đoạn từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình, giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ Bình Hoà, Lái Thiêu về trung tâm TP.HCM, được kỳ vọng tiếp tục thúc đẩy giá bất động sản tăng mạnh.

Sau khi sáp nhập, TP.HCM được dự báo sẽ phát triển thành một “siêu đô thị” đa trung tâm, sở hữu hệ thống giao thông liên vùng hiện đại và bền vững. Các mô hình đô thị mới như đô thị cảng biển, công nghiệp, sân bay và đô thị phát triển theo hướng giao thông công cộng (TOD) sẽ được ưu tiên phát triển. Các tuyến hạ tầng trọng điểm như Quốc lộ 13, Vành đai 3, Vành đai 4, Metro 3B cùng các cao tốc kết nối vùng sẽ trở thành động lực chính thúc đẩy sự tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản khu vực miền Nam.

Sau đây là bảng tóm tắt: