Giai đoạn cuối năm, bất động sản các tỉnh giáp ranh TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu (tên gọi trước sáp nhập) ghi nhận tín hiệu khởi sắc, trong đó Bình Dương (cũ) nổi bật nhờ lợi thế dân số nhập cư lớn, quỹ đất dồi dào và hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện.

Hạ tầng được thiết kế bài bản, đồng bộ là yếu tố quan trọng giúp cho BĐS Bình Dương luôn duy trì được lợi thế. Nguồn Báo Đại Đoàn Kết.

Theo đánh giá của Avison Young, có bốn động lực chính đang thúc đẩy bất động sản khu vực vệ tinh TP.HCM tăng tốc cuối năm.

Hạ tầng hoàn thiện, kết nối liên vùng được củng cố

Động lực đầu tiên đến từ sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Các tuyến cao tốc, đường vành đai, metro liên tục được đầu tư, mở rộng, giúp tăng cường kết nối nội đô - liên tỉnh - liên vùng. Đây được xem là yếu tố then chốt tạo giá trị gia tăng cho bất động sản khu vực, đồng thời thúc đẩy xu hướng giãn dân và hình thành mô hình đô thị đa trung tâm.

Nổi bật là tuyến Vành đai 4, kết nối TP.HCM với Đồng Nai, Tây Ninh, khu vực miền Tây và Campuchia, hứa hẹn trở thành trục giao thông liên vùng quan trọng, góp phần giảm áp lực ùn tắc cho khu vực trung tâm và kích thích phát triển kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó, dự án mở rộng xa lộ Hà Nội (đoạn từ cầu Sài Gòn đến nút giao Tân Vạn) lên 16 làn xe, dự kiến hoàn thành vào năm 2027, cũng đang tạo kỳ vọng lớn cho thị trường.

Tại Bình Dương (cũ), các tuyến vành đai TP.HCM và cao tốc được đầu tư mạnh, đặc biệt Vành đai 4, đang mở ra dư địa phát triển mới cho địa phương. Nguồn Báo Tiền Phong.

Là hạng mục then chốt và có mức độ kỹ thuật phức tạp cao nhất trên tuyến Vành đai 3 TP.HCM, nút giao Tân Vạn hiện đang được tăng tốc thi công, hướng tới mục tiêu thông xe kỹ thuật vào cuối năm 2025 và hoàn thiện toàn bộ trong năm 2026. Khi đi vào vận hành, công trình này sẽ hoàn thiện mạng lưới kết nối liên vùng, đồng thời tạo lực kích hoạt cho chuỗi phát triển đô thị - bất động sản tại khu vực.

Song song đó, hàng loạt dự án hạ tầng cửa ngõ khác như nút giao Bình Thái, tuyến Vành đai 3 và dự án mở rộng cao tốc TP.HCM - Long Thành cũng đang được triển khai đồng bộ. Tổng thể các công trình này được kỳ vọng sẽ rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển từ trung tâm TP.HCM đến Bình Dương (cũ) và Đồng Nai, chỉ còn khoảng 15-20 phút trong giai đoạn 2025-2028, qua đó tạo ra những chuyển biến rõ nét cho thị trường bất động sản khu Đông TP.HCM.

Sức hút lao động nhập cư và dòng vốn FDI

Động lực thứ hai đến từ sức hút đối với lao động và dòng vốn đầu tư nước ngoài. Theo đánh giá của Avison Young, trong năm 2024, Bình Dương (cũ) dẫn đầu cả nước về tỷ suất di cư thuần, đạt 20,7%, đồng thời ghi nhận mức tăng trưởng lao động có việc làm lên tới 3,52%. Đồng Nai và Tây Ninh cũng nổi lên là những địa phương theo sau.

Nguồn: Avison Young

Đáng chú ý, động lực quan trọng thúc đẩy làn sóng này đến từ khả năng thu hút vốn FDI. Trong năm 2024, Bình Dương, Đồng Nai và Long An đều ghi nhận lượng vốn FDI đăng ký cao hơn mức bình quân cả nước (0,68 triệu USD). Không chỉ vượt về quy mô, nhóm địa phương này còn dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng FDI, với Bình Dương tăng 20%, tiếp đến là Long An (17%) và Đồng Nai (8%).

Sự gia tăng việc làm kéo theo nhu cầu nhà ở từ người lao động nhập cư, nhà đầu tư căn hộ cho thuê, cũng như nhóm thu nhập trung bình - thấp tìm kiếm nhà ở xã hội và nhà cho thuê dài hạn. Trong bối cảnh chi phí sinh hoạt tại trung tâm TP.HCM ngày càng cao, xu hướng dịch chuyển dân cư ra các địa phương lân cận được dự báo sẽ tiếp tục.

Quỹ đất rộng, giá còn cạnh tranh

Động lực thứ ba là lợi thế về quỹ đất và mặt bằng giá. Khi quỹ đất tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, các thị trường vệ tinh như Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) hay Tây Ninh trở thành lựa chọn thay thế hấp dẫn.

Bên cạnh quỹ đất dồi dào, giá bất động sản sơ cấp tại các khu vực vệ tinh hiện vẫn “mềm” hơn đáng kể so với TP.HCM. Cụ thể, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM (cũ) bình quân khoảng 3.100 USD/m², cao hơn lần lượt 2.000 USD/m² so với Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), 1.800 USD/m² so với Bình Dương (cũ), 1.400 USD/m² so với Đồng Nai và 1.300 USD/m² so với Tây Ninh, tương đương mức chênh lệch 1,6-2,4 lần.

Cùng với đó, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại các thị trường lân cận TP.HCM ghi nhận mức tăng rõ rệt, đặc biệt tại Bình Dương (cũ), nơi mức độ quan tâm tăng 49% sau sáp nhập. ếu được quản lý hiệu quả, xu hướng giãn dân và phát triển đô thị đa trung tâm sẽ góp phần giảm áp lực nhà ở cho TP.HCM và tạo nền tảng tăng trưởng cân bằng cho thị trường bất động sản phía Nam.

Đô thị đa trung tâm và triển vọng dài hạn

Động lực cuối cùng đến từ cấu trúc đô thị đa trung tâm sau sáp nhập. TP.HCM (mới) với diện tích hơn 6.700 km² và dân số vượt 14 triệu người được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng nhu cầu nhà ở.

Trong bức tranh đô thị đa trung tâm, mỗi khu vực vệ tinh sở hữu lợi thế riêng. Bình Dương (cũ) nổi bật với dân số đông, quỹ đất còn lớn và hạ tầng giao thông phát triển, phù hợp phát triển đa dạng sản phẩm từ căn hộ thương mại, đất nền đến nhà phố, biệt thự.

Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) tận dụng thế mạnh du lịch để đẩy mạnh bất động sản nghỉ dưỡng và second-home. Trong khi đó, Đồng Nai và Tây Ninh có lợi thế quỹ đất và cảnh quan, thuận lợi hình thành các khu đô thị quy mô lớn, tập trung vào nhà ở thấp tầng.

Dù vậy, các chuyên gia nhận định cơ hội vẫn song hành với thách thức, khi tiến độ triển khai hạ tầng, việc điều chỉnh quy hoạch sau sáp nhập và những thay đổi về chính sách pháp lý, đặc biệt là Luật Đất đai sửa đổi, tiếp tục tác động đáng kể đến quyết định của nhà đầu tư.

Sau đây là bảng tóm tắt: