Từ ngày 01/01/2026, các quy định mới về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) chính thức có hiệu lực. Đây là thay đổi pháp lý đáng chú ý sau nhiều năm vận hành hệ thống thủ tục đất đai, với mục tiêu đồng bộ cách áp dụng giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, hạn chế tình trạng “mỗi nơi hiểu một kiểu” trong quá trình tiếp nhận hồ sơ.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đặt nặng yếu tố pháp lý, mọi thay đổi liên quan đến sổ đỏ đều tác động trực tiếp đến người dân, người mua nhà lẫn chủ đầu tư. Việc nắm đúng các điểm mới không chỉ giúp tránh sai sót thủ tục, mà còn giảm nguy cơ kéo dài thời gian xử lý, đặc biệt ở các giao dịch phổ biến như thế chấp, tách thửa, hoặc cấp sổ trong dự án.
QUY ĐỊNH MỚI VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG: KHÔNG PHẢI TRƯỜNG HỢP NÀO CŨNG CẤP SỔ MỚI
Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, nhiều trường hợp phát sinh thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ được xử lý theo hướng đăng ký biến động thay vì cấp mới sổ đỏ. Cụ thể, khi chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản theo quy định pháp luật về địa chất và khoáng sản, hoặc khi người sử dụng đất chuyển đổi loại hình doanh nghiệp mà đã được cấp giấy chứng nhận theo Luật Đất đai, thì thực hiện đăng ký biến động là chính.
Điểm đáng chú ý là trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất sẽ được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không bắt buộc xác nhận trên sổ đỏ đã cấp. Cách tiếp cận này cho thấy xu hướng quản lý chuyển mạnh sang dữ liệu điện tử, giảm phụ thuộc vào “ghi chú và đóng dấu” trên sổ giấy, đồng thời có thể giúp thủ tục gọn hơn trong thực tế giao dịch ngân hàng.
Quy định mới về đất đai. Nguồn Báo Tuổi Trẻ
THỐNG NHẤT THỜI HẠN NỘP HỒ SƠ: NGƯỜI MUA NHÀ CẦN NHỚ QUY TẮC ƯU TIÊN
Một trong những “nút thắt” hay gặp trong hồ sơ cấp sổ là sự khác nhau giữa thời hạn quy định ở các luật. Trước đây, không ít trường hợp người mua nhà hoặc chủ đầu tư lúng túng khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản quy định thời hạn nộp hồ sơ khác với mốc thời gian xử lý theo Luật Đất đai, dẫn đến tình trạng hồ sơ bị kéo dài hoặc phải bổ sung nhiều lần.
Nghị quyết 254 làm rõ nguyên tắc áp dụng: nếu Luật Nhà ở hoặc Luật Kinh doanh bất động sản có quy định thời hạn nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua khác với thời hạn đăng ký biến động theo Luật Đất đai, thì thực hiện theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Điều này giúp giảm xung đột pháp lý trong thực tiễn và tăng tính chắc chắn cho người mua khi theo dõi tiến độ hoàn thiện giấy tờ.
LÀM RÕ NHÓM TRƯỜNG HỢP ĐƯỢC XEM XÉT CẤP SỔ ĐỎ
Bên cạnh nhóm quy định về đăng ký biến động, Nghị quyết 254 cũng làm rõ thêm các trường hợp liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận theo Luật Đất đai. Theo đó, với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai, cơ quan chức năng sẽ cấp chung một sổ đỏ, qua đó thống nhất cách cấp giấy trong một số tình huống đặc thù, tránh phát sinh hiểu sai khi thực hiện.
Đáng lưu ý, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có sổ đỏ tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp từ 15/10/1993 trở về sau sẽ được xem xét cấp sổ đỏ theo khoản 3 Điều 137. Trường hợp đất được giao để quản lý theo Điều 7 nhưng thuộc diện quy định tại Điều 139 Luật Đất đai cũng được xem xét cấp sổ đỏ theo Điều 139, mở ra cơ hội hoàn thiện pháp lý cho một số nhóm hồ sơ tồn đọng.
6 TRƯỜNG HỢP BUỘC PHẢI CẤP MỚI SỔ ĐỎ: ĐIỂM DỄ NHẦM NHẤT
Song song với Nghị quyết 254, Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành Văn bản hợp nhất số 83/VBHN-BNNMT ngày 09/12/2025 quy định chi tiết về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký, cấp giấy chứng nhận và hệ thống thông tin đất đai. Theo văn bản này, có 6 trường hợp đăng ký biến động nhưng bắt buộc phải cấp mới sổ đỏ, thay vì chỉ ghi nhận thay đổi như nhiều người vẫn nghĩ.
Cụ thể, việc cấp mới được áp dụng trong các trường hợp: hợp thửa hoặc tách thửa; người thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng và kinh doanh hạ tầng; dự án đầu tư sử dụng đất có điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, hoặc chủ đầu tư đã có sổ đỏ toàn dự án nhưng muốn cấp sổ theo từng thửa theo quy hoạch phê duyệt. Ngoài ra, sổ đỏ mới cũng phát sinh khi cần chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đã có giấy chứng nhận, khi thông tin thửa đất thay đổi toàn bộ do đo đạc lập bản đồ, hoặc khi diện tích đất ở được xác định lại theo quy định.
6 trường hợp phải cấp mới sổ đỏ. Ảnh minh họa
TÁC ĐỘNG THỰC TIỄN VỚI NGƯỜI DÂN VÀ THỊ TRƯỜNG
Nhìn chung, các quy định có hiệu lực từ 01/01/2026 đang cho thấy xu hướng quản lý đất đai dịch chuyển mạnh sang mô hình cập nhật, đối chiếu trên cơ sở dữ liệu đất đai, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào các xác nhận trên sổ giấy. Đây là hướng đi giúp giảm rủi ro thất lạc, sai lệch khi ghi chú thủ công và có thể tạo thuận lợi hơn trong việc tra cứu, xác minh thông tin giao dịch.
Tuy nhiên, trong giai đoạn đầu áp dụng, nguy cơ “vướng hồ sơ” vẫn cao nếu người dân không phân biệt rõ nhóm trường hợp chỉ đăng ký biến động và nhóm trường hợp buộc phải cấp mới sổ đỏ, nhất là ở các tình huống phổ biến như tách thửa, hợp thửa, cấp sổ theo từng thửa dự án, hoặc cập nhật tài sản trên đất. Với thị trường bất động sản, khi pháp lý vẫn là tiêu chí ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản và khả năng vay vốn, việc chủ động rà soát hồ sơ từ sớm sẽ là yếu tố giúp giao dịch diễn ra nhanh và an toàn hơn.
Dưới đây là bảng tóm tắt:
Nguồn: Báo Mới
