Vướng mắc trong xác định tiền sử dụng đất đang là điểm tắc nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản, khiến doanh nghiệp thiệt hại rất lớn.
Mệt mỏi xác định giá đất
TPHCM đang có hàng trăm dự án “trùm mền” do vướng xác định giá đất. Trong đó, có những dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất... từ nhiều năm trước.
Một dự án điển hình đang khốn khổ vì chờ tính tiền sử dụng đất là dự án Khu dân cư Phú Thuận (tên thương mại Lotus Residence) tại phường Phú Thuận, Quận 7, TPHCM. Sau khi nhận chuyển nhượng, hoàn tất các thủ tục theo quy định như phê duyệt quy hoạch 1/500, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở từ năm 2015, nhưng đến nay, chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn vẫn chưa thể triển khai tiếp do chưa được nộp tiền sử dụng đất. Theo đại diện của công ty, 7 năm nay vấn đề vẫn chưa được giải quyết.
Báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cũng chỉ ra rằng, thời gian qua, việc xác định giá đất gặp nhiều khó khăn, vướng mắc chủ yếu rơi vào những hồ sơ có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và các hồ sơ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
Thực tế, việc xác định giá này gặp khó khăn lớn nhất đó là khâu thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất. Đặc biệt, vấn đề nóng bỏng là có 125 dự án trên địa bàn thành phố đang chào thầu, có dự án chào không dưới 30 lần vẫn không thuê được tư vấn, có dự án đã thuê đơn vị tư vấn nhưng tư vấn đành bỏ cuộc...
Tháo gỡ khó khăn cho hàng trăm dự án
Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất đang được kỳ vọng sẽ có thể tháo gỡ được điểm nghẽn hiện nay.
Trao đổi tại hội nghị triển khai Nghị định số 71, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) TPHCM, cho biết, Nghị định số 71 tập trung vào 4 điểm mới.
Về phương pháp thặng dư, các chi phí thực tế của doanh nghiệp phải bỏ ra trong quá trình thực hiện dự án hoặc các khoản lợi nhuận doanh nghiệp được hưởng trong quá trình kinh doanh như lãi vay, chi phí trượt giá trong xây dựng, lợi nhuận nhà đầu tư được tính trên giá trị công trình và giá đất đã được tính toán đầy đủ.
Về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, đối với các hồ sơ thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm theo Luật Đất đai năm 2013 được áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (bảng giá (x) nhân hệ số sử dụng đất.
Về thẩm quyền quyết định giá, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao thuê, chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao thuê, chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.
Về điều chỉnh bảng giá đất đã ban hành theo Luật Đất đai năm 2013 để áp dụng đến ngày 31.12.2025: Việc điều chỉnh bảng giá đất không phải trình Thường trực HĐND hoặc HĐND cùng cấp thông qua.
Như vậy, những quy định mới của Nghị định này rất tích cực trong tình hình thực tiễn hiện nay. Thứ nhất là giải phóng được những tồn đọng, không chỉ TPHCM mà cho tất cả các tỉnh thành khác khi gặp vướng trong những trường hợp cho thuê đất trả tiền hằng năm nhưng chưa xác định giá đất. Điều này sẽ giúp tăng nguồn thu ngân sách, đảm bảo đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở TNMT TPHCM - cho biết thêm, đến nay, trên địa bàn có gần 200 hồ sơ gặp vướng ở khâu định giá đất, dự kiến giải quyết. Thứ nhất, đối với hồ sơ phải trình hội đồng thẩm định giá đất TPHCM, Sở TNMT đang phối hợp với các Sở ngành hoàn thiện phương án để trình Hội đồng thẩm định giá đất TPHCM, sau đó trình UBND phê duyệt, năm 2024 dự kiến sẽ hoàn thành khoảng 36 hồ sơ. Giải quyết định khâu này sẽ cấp được 17.500 Giấy chứng nhận.
Thứ hai, đối với hồ sơ liên quan đến thuê đất Sở đã và đang tổng hợp để khi ngày 1.8 khi Luật Đất đai và Nghị định có hiệu lực, Sở sẽ chuyển Cục Thuế TPHCM để tính thu tiền thuê đất, sau đó tiến hành các thủ tục tiếp theo để cấp giấy chứng nhận.
Loạt dự án bất động sản mới được chào bán
Trong 6 tháng đầu năm 2024, cùng với tín hiệu tích cực của nền kinh tế, thị trường bất động sản đang dần ấm lên và ghi nhận tín hiệu tích cực hơn khi hàng loạt dự án thuộc nhiều phân khúc được tái khởi động, khởi công, giới thiệu, mở bán ra thị trường.
Ghi nhận của Lao Động, một số thị trường trở thành điểm sáng trong nửa đầu năm như Hải Phòng, Hà Nội, Hưng Yên, Hà Nam, Bắc Giang, Hải Dương, Đà Nẵng, Bình Dương, Cần Thơ với các dự án mới mở bán đến từ nhiều phân khúc như nhà phố, biệt thự, căn hộ,...
Tại thị trường phía Bắc, thị trường bất động sản được bổ sung nguồn cung mới từ các dự án như: Lumière Evergreen, The Sola Park tại khu đô thị Vinhomes Smart City, MasCity, Vaquarius Văn Giang, Golden Crown, dự án Hạ Long Marina.
Tại khu vực TPHCM và vùng phụ cận, nhiều dự án được chào bán như: Cara Riverview, A&T Garden, Phú Đông SkyOne, The Beverly, Vinhomes Grand Park, Eaton Park, New Vegas tại Kiên Giang.
Thị trường miền Trung cũng ghi nhận tín hiệu tích cực với loạt dự án tiếp tục được chào bán trên thị trường như: Đà Nẵng Gold Tower, Libera Nha Trang, Sun Ponte Residence, Sun Symphony Residence.
Ghi nhận thực tế trên thị trường, các tháng qua lực lượng môi giới, các sàn giao dịch bất động sản đã bắt đầu nhộn nhịp. Hoạt động giới thiệu sản phẩm ra thị trường, tư vấn, mua bán, giao dịch... cũng tăng nhiệt.
Mặt khác, báo cáo mới đây của Cục Thống kê TPHCM ghi nhận, doanh thu lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm đạt gần 123.900 tỉ đồng, tăng 6% so với cùng kỳ. Tốc độ tăng doanh thu bất động sản mặc dù còn thấp nhưng ghi nhận mức dương trở lại và quý sau cao hơn quý trước. Kinh doanh bất động sản tại TPHCM tăng 2,5% vào quý I và lên 3% ở quý II, trong khi năm ngoái lĩnh vực này âm gần 6,4%. Lục Giang
