Những biến động lớn của thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội

Giá bất động sản tăng phi mã, khan hiếm nhà giá rẻ, rào cản pháp lý... là những vấn đề đang vướng mắc trên thị trường bất động sản (BĐS).

Những biến động của thị trường bất động sản

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong những tháng đầu năm 2024, nguồn cung của thị trường bất động sản mặc dù có những chuyển biến tích cực, nhưng vẫn còn khá hạn chế. Cơ cấu sản phẩm nhà ở phần lớn tập trung về phân khúc nhà ở trung-cao cấp, cơ cấu sản phẩm bất động sản bình dân giảm dần, thiếu nhà ở cho người thu nhập thấp.

Trong quý III/2024, giá bất động sản tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các đô thị lớn... Nguồn cung bất động sản, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TPHCM còn thiếu.

Tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, rồi có thể "bỏ cọc" sau khi trúng đấu giá đất nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực để kiếm lời.

Về nhà ở xã hội (NƠXH), đến nay các địa phương đã quy hoạch 9.757ha đất làm NƠXH, có 622 dự án NƠXH đã được triển khai với quy mô 565.177 căn (hoàn thành 79 dự án với quy mô 40.679 căn; đã khởi công xây dựng 131 dự án với quy mô 111.687 căn; đã được chấp thuận chủ trương đầu tư là 412 dự án với quy mô 411.076 căn). Tuy nhiên, mới có 83 dự án tại 63 tỉnh, thành phố đủ điều kiện vay vốn ưu đãi từ gói tín dụng 120.000 tỉ đồng. Trong đó, 15 dự án được cam kết cấp tín dụng 4.200 tỉ đồng, 57 dự án chủ đầu tư không có nhu cầu vay vốn và có 6 dự án đang được thẩm định, 5 dự án không đáp ứng điều kiện cho vay.

Người mua nhà tại 32/83 dự án NƠXH đã được vay vốn theo chương trình 120.000 tỉ đồng với tổng dư nợ là 2.099 tỉ đồng với 5.236 khách hàng, trong đó dư nợ phát sinh chủ yếu tại Ngân hàng Chính sách xã hội (2.019 tỉ đồng) do lãi suất cho vay ưu đãi hơn.

Cơ chế, chính sách và nguồn vốn tín dụng ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án NƠXH chưa đủ hấp dẫn. Nguồn vốn đầu tư xây dựng NƠXH từ ngân sách còn hạn chế.

Những vướng mắc của thị trường cần khơi thông

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, tình trạng đầu cơ thổi giá qua các phiên đấu giá đất cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá BĐS không ngừng tăng cao. Thời gian gần đây, một số phiên đấu giá đất ở Hà Đông, Hoài Đức (Hà Nội) thu hút được sự quan tâm khi đã tổ chức đấu giá kéo dài đến đêm với giá trúng lên tới 262 triệu đồng/m2 (ở phường Phú Lương, quận Hà Đông, Hà Nội), tương đương hơn 15 tỉ đồng cho một lô đất chưa có hạ tầng.

GS. Đặng Hùng Võ nhận định, giá trúng trong các phiên đấu giá tăng cao phi lý có thể dẫn đến hình thành giá ảo trên thị trường BĐS.

Điều này có thể dẫn đến tình trạng lạm phát vì giá trị thực của đất không tương xứng với giá trị trên thị trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế. Theo đó, chuyên gia cho rằng việc đấu giá tài nguyên thiên nhiên như đất đai, khoáng sản cần có một luật riêng, không nên áp dụng chung với đấu giá các tài sản khác. Điều này nhằm ngăn chặn tình trạng "đùa bỡn" với tài nguyên thiên nhiên.

Nhận định về những khó khăn của doanh nghiệp BĐS, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) cho biết, hiện nay việc triển khai dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại đang gặp nhiều khó khăn. Bởi hiện nay Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng "đất ở" hoặc "đất ở và đất khác" được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; không quy định cho phép đối với trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất khác. Điều này đã gây khó khăn cho nhiều dự án nhà ở thương mại.

Vừa qua, Chính phủ đã chính thức trình Quốc hội thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại, nhằm khắc phục hạn chế trong quy định hiện hành.

Ông Hiệp cho rằng, đó là một bước cải cách thể chế quan trọng bởi sẽ giúp giải phóng nguồn lực đất đai bị lãng phí, tạo nguồn cung mới cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu của người dân và doanh nghiệp.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - cho rằng, đối với các dự án phải tạm dừng do gặp các khó khăn về pháp lý, Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh công tác triển khai tháo gỡ, giải quyết triệt để các vướng mắc cho doanh nghiệp, để các dự án được triển khai liền mạch, “bơm" nguồn cung ra, giảm sức ép lên thị trường, đưa mức giá BĐS nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.

Theo đó, cần đẩy mạnh việc thống kê, phân loại các dự án còn vướng mắc. Xây dựng cụ thể các tiêu chí để phân mức ưu tiên xử lý.

"Nhà nước cần tiếp tục triển khai, thúc đẩy, hỗ trợ các chương trình phổ biến pháp luật để đảm bảo thị trường hiểu đúng, đủ; Bám sát thị trường, sẵn sàng nghiên cứu, thực hiện các điều chỉnh, bổ sung nếu nhận thấy bất cứ một dấu hiệu nào chưa phù hợp", ông Đính nói.